Minna Isoaho

Nyt olisi kansanedustajille käyttöä

  • Myyntivoittoveron laskenta
    Myyntivoittoveron laskenta

Asumiskustannukset ovat Suomessa tunnetusti korkeat. Olisi luullut, että kaikki viranomaiset tekevät parhaansa, jotta asumisen hinta ei nouse nykytasosta. Verottaja on kuitenkin ollut sitkeä ja on onnistunut luomaan asuntomarkkinoille asumisen hintaa nostavan verotuspommin. Tähän pommiin astuvat tuhannet suomalaiset. Ansalankaa alettiin virittämään jo vuonna 2012 ja nyt se on lauennut: ensimmäiset verotuspäätökset ja täysin turhat lisälaskut lähtevät verovelvollisille lähiviikkoina.

Mistä on kysymys?

Harva ostaa asuntoa käteisellä, vaan tarvitsee siihen lainarahoitusta. Viime vuosina perinteisen henkilökohtaisen pankkilainan kilpailijaksi on tullut taloyhtiön ottama laina, ns. yhtiölaina. Se on kätevä rahoitusmuoto: laina neuvotellaan taloyhtiön toimesta ja kukin osakas vastaa lainasta omalla osuudellaan.  Tuhannet kotitaloudet ovat sitoutuneet yhtiölainoihin asuntoa ostaessaan. Sama käytäntö on putkiremonttien ja muiden isojen investointien kohdalla: taloyhtiö ottaa lainan ja kukin osakas vastaa omasta osuudestaan.

Kun asunnosta joskus luovutaan, niin myyntivoiton määrä lasketaan myyntihinnan ja hankintahinnan  erotuksena. Syntyneestä myyntivoitosta maksetaan pääomaveroa (30-34%).

Aikaisemmin oli käytäntö, että tätä veroa määrättäessä hankintahintaan lasketaan mukaan alkuperäinen sijoitus sekä pois maksettu lainaosuus. Korkein hallinto-oikeus (KHO) on kuitenkin tehnyt marraskuussa 2016 käsittämättömän päätöksen, minkä johdosta asunto-osakkeiden myynnistä maksettavan myyntivoittoveron käsittely muuttuu.

KHO:n päätöksen mukaan pois maksettua lainaosuutta ei automaattisesti voikaan laskea mukaan hankintahintaan. Tämä yllättää monet ja tämä yllätys on kallis. Uuden päätöksen soveltaminen on aloitettu verohallinnossa ja yllätyslaskuja on jo postissa.

 

Korkein hallinto-oikeus on tehnyt päätöksen, jota ei arkijärjellä voi ymmärtää

Siinä ei ole mitään uutta, että tuloverolain 45 §:n 1 momentin mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on  veronalaista pääomatuloa. Se, mikä muuttui oli luovutusvoiton laskentakaava. Uuden tulkinnan mukaan lyhennettyä velkaa ei saa enää laskea osaksi hankintahintaa, mikäli taloyhtiön kirjanpidossa rahoitusvastikkeet (eli yhtiövelan lyhennykset) on kirjattu tuloslaskelmaan. Toinen vaihtoehto olisi kirjata ne taseeseen.

Taloyhtiön kirjanpitokäytännöstä riippuen asunnon myyjälle voi tulla turha kymmenien tuhansien eurojen lisälasku ”myyntivoitosta”, jota hän ei oikeasti ole saanut.

Esimerkki:  300.000 euron arvoisessa asunnossa on ostohetkellä yhtiölainaa 210.000 euroa ja ostajan muuten rahoittamaa osuutta 90.000 euroa. Ostaessaan asunnon ostaja sitoutuu lyhentämään yhtiölainaa ”kuten omaansa” ja maksamaan siitä aiheutuvat korot ja muut kulut. Näin tapahtuukin ja ostaja lyhentää velkaa rahoitusvastikkeen muodossa kuukausittain. Oheisessa taulukossa on osoitettu, että ongelmia saattaa olla edessä, kun asunnosta jossain vaiheessa luovutaan.

Tässä esimerkissä asunto myydään samaan hintaan, kun se oli aikanaan ostettu, eli aitoa myyntivoittoa ei synny euroakaan. Myyntivoittoveron määrä vaihtelee kuitenkin merkittävästi. Molemmissa tapauksissa asunnossa oli ostohetkellä yhtiölainaa 210.000 euroa ja myyntihetkellä asunto oli velaton eli velka oli kokonaan maksettu.

  • Tapaus A: Myyntivoittoveron määrä on 0 €.
  • Tapaus B: Myyntivoittoveron määrä on 70.200 euroa.

Tapaus A: Taloyhtiö kirjasi kerätyt rahoitusvastikkeet taseeseen, kun taas tapauksessa B ne kirjattiin tuloslaskelmaan. Tulokseen kirjaaminen eli ns. ”tulouttaminen” tarkoittaa sitä, että rahoitusvastikkeiden katsotaan teknisesti olevan taloyhtiön tilikauden tuloa. Oikeasti ne eivät ole tuloa, vaan pelkkä läpikulkuerä, sillä taloyhtiö lyhentää näillä varoilla yhtiölainaa pankille sovitussa aikataulussa.

Jokainen rahoitusvastiketta maksava maksaa siis asuntoonsa kuuluvaa velkaa pois. Kyse ei missään tapauksessa ole siitä, että taloyhtiö saisi tuloja osakkailta – käytännössä taloyhtiö toimii vain rahojen kokoajana ja tilittäjänä pankkiin päin.

On aika raju lopputulos, että taloyhtiön kirjauskäytännöstä johtuen toisen perheen asumiskulut nousevat 70.200  euroa (23%).

 

Miksi kirjauskäytäntöjä on kahdenlaisia?

Käsitykseni mukaan tämä uusi tulouttamiskäytäntö on mieluinen malli asuntosijoittajille. Se antaa niille mahdollisuuden vähentää kuukausittain maksetut rahoitusvastikkeet saamistaan vuokratuotoista. Tämä lienee pääsyy siihen, että kirjanpitokäytäntöjä on alettu taivuttelemaan.

Taivuttelemisesta on kyse, koska tarkkaan ottaen rahoitusvastikkeita ei saisi kirjata tuloksi, kun ne eivät tosiasiallisesti sitä ole. Onkin ihme, että tilintarkastajat eivät tähän asiaan ole laajemmin puuttuneet.

 

Ketkä tällä miinakentällä joutuvat kulkemaan?

Jos asunnon omistaja asuu itse kyseisessä asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, ei hän joudu maksamaan myyntivoitosta veroa lainkaan, joten on ihan sama miten kirjaukset on tehty. Häntä tämä asia ei siis koske. Jokaisen kannattaa varmaan kuitenkin toivoa, että ei tule avioeroa tai jotain muuta syytä, mikä pakottaisi myymään asunnon ennen tuota kahden vuoden määräaikaa.

Jos omistaa asunnon taloyhtiöstä, jossa rahoitusvastikkeet tuloutetaan, eikä itse asu vakituisesti tuossa asunnossa, niin maksetut rahoitusvastikkeet haihtuvat savuna ilmaan. Velka tietysti tulee lyhennettyä, mutta maksettua summaa ei saa laskea mukaan hankintahintaan, vaan niistä maksetaan aikanaan asunnosta luovuttaessa valtiolle ”myyntivoittoveroa”. Käytännössä siis maksetaan ensin velka pois ja sitten vielä pääomaveron muodossa lisälaskua valtiolle. Mitään vastinetta tuosta tilityksestä ei saa.

Tässä tilanteessa ovat esimerkiksi omaan käyttöönsä kakkosasunnon ostaneet henkilöt. He eivät saa kohteesta vuokratuottoja, maksavat yhtiövelkaa kuukausittain ja lopulta huomaavat että he eivät saa lisätä maksamaansa velkaosuutta hankintahintaan. Melkoisia ”myyntivoittoja” on tiedossa. Kannattaisi varmaan kakkosasunnon sijaan asua vaikka hotellissa.

Sijoittajien tilanne on helpoin. He voivat vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuotoista, mutta heidänkin on hyvä ymmärtää, että kokonaistuotto heikkenee, kun asunnosta joskus luopuu. Silloin tulee maksettavaksi myyntivoittovero eikä hankintahintaan saa lisätä maksetun velan osuutta.

 

Oikeustaju on koetuksella

Mielestäni KHO:n päätös on sellainen, että sitä ei olisi koskaan pitänyt tehdä. Varmasti teknisesti löytyy perustelut, mutta asiallisesti niitä ei ole. Oikeustaju on koetuksella, kun lain tulkitsijat eivät uskalla katsoa asian todellista tilaa, vaan menevät teknisen pilkunviilauksen puolelle.

KHO:n päätöksestä ei voi valittaa. Verohallinnon on laitettava se toimeen nyt kun vuoden 2017 verotusta valmistellaan. Kysyin verhohallinnosta perusteluita tälle päätökselle ja pari virkamiestä totesi minulle, että heistäkin tuntuu todella pahalta toteuttaa tätä päätöstä käytännössä. Arkijärkisiä perusteluita ei löydy. Asioita ei ole mietitty ihan loppuun asti ja tuloksena on paljon harmia ja isoja laskuja ihan tavallisille kotitalouksille.

Oikeustaju on myös koetuksella, kun käy läpi ne vaiheet, jonka lopputuloksena tämä KHO:n kiistanalainen päätös on syntynyt.

  • Vuonna 2012 eräs kansalainen valitti myyntivoittoverotusta koskevasta päätöksestä. Siinä verottaja oli katsonut, että luovutusvoittoa laskettaessa hankintahintaan ei voinut sisällyttää maksettuja yhtiölainaosuuksia.
  • Verotuksen oikaisulautakunta hyväksyi kansalaisen tekemän valituksen. Maksetut yhtiölainaosuudet sai sittenkin laskea mukaan hankintahintaan.
  • Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö (eli käytännössä verottaja itse) ei tätä sulattanut ja valitti oikaisulautakunnan päätöksestä hallinto-oikeuteen.
  • Vuonna 2015 hallinto-oikeus hylkäsi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. Hallinto-oikeus oli Verotuksen oikaisulautakunnan kanssa samaa mieltä ja totesi, että yhtiölainaosuus on osa osakkeiden hankintamenoa.
  • Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö ei vieläkään sulattanut tätä asiaa, vaan haki valituslupaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta. Se vaati alkuperäistä päätöstä palautettavaksi ja perusteli sitä mm. seuraavasti:

Jos rahoitusvastike on luettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteiseksi eräksi, kysymys ei ole osakkeenomistajan suorittamasta pääomasijoituksesta yhtiöön eikä suoritettu määrä siten lisää osakkeiden hankintamenoa.

  • Marraskuussa 2016 korkein hallinto-oikeus hyväksyi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. Tuloutettuja yhtiölainaosuuksia ei saa lisätä hankintahintaan luovutusvoiton verotusta määrättäessä.

Perustelu on tekninen ja olisi mukava kuulla, mitä verottaja tai KHO ajattelee osakkeenomistajan maksujen pankille sitten olevan, jos ne pelkästä kirjaamiskäytännöstä johtuen eivät olekaan asunnon hankintaan liittyviä kulueriä. Olisi myös tärkeä kuulla, mikä on se yhteiskunnallinen etu, jota tällä verottajan ajattelumallilla ajetaan.

 

Kansanedustajia tarvitaan nyt apuun

Verottaja on nyt omasta halustaan pakotettu toimimaan KHO:n päätöksen mukaisesti. Toivon, että kansanedustajat perehtyvät tähän asiaan ja huomaavat siinä olevat valuviat ja ryhtyvät pikaisesti lainsäädännöllisiin toimiin asian korjaamiseksi. Millään muulla tavalla tästä ei päästä eteenpäin. 

Tukitoimenpiteenä toivon, että kirjanpitolautakunta antaa ohjeistuksen taloyhtiöille siitä, millä edellytyksillä tapahtumia voidaan kirjata tilikauden tuloksi. Aika pian huomattaisiin, että pankille kuuluvat läpivirtauserät eivät ole aidosti tilikaudelle kuuluvaa tulosta.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

4Suosittele

4 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (7 kommenttia)

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio

Luovutusvoitosta maksetaan joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta vuonna 2018 ja 2017 veroa 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.

Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos henkilö on omistusaikanaan käyttänyt asuntoa omana tai perheensä asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Silloin maksettuja rahoitusvastikkeita tai muita taloyhtiön ottamia lainoja ei huomioida myyntivoittoa laskettaessa.

Oletan, että esittämäsi laskelma koskee ensisijaisesti asuntosijoittajia jotka ovat ostaneet asunto-osakkeen raskaalla yhtiölainalla ja laskeneet kuittaavansa yhtiövelan (rahoitusvastikkeen) ja hoitovastikkeen perimällään vuokratulolla.

Jos sijoittaja ostaa asunnon, jossa on paljon velkaa (yhtiölaina) ja ryhtyy lyhentämään yhtiölainaa rahoitusvastikkeella, hän voi vähentää tämän vastikkeen verotettavasta tulostaan yhdessä hoitovastikkeen kanssa. Näin verot voivat pysyä matalina, vaikka vuokratuotto olisi korkea. Siis todellisuudessa verottaja antaa sijoittajalle merkittävän verohyödyn. Hyöty voi olla kymmeniätuhansia euroja !

Omistaja joka asuu vastaavassa asunnossa itse ei tätä verohyötyä saa vaan saa vähennyksen vain ottamansa pankkilainansa korosta. Oman asunnon rahoitusvastiketta ei voi vähentää.

Vuonna 2018 maksettavista, oman vakituisen asunnon hankkimiseen tai sen peruskorjaukseen otetun asuntolainan koroista 35 % on vähennyskelpoista. Vuonna 2017 vähennyskelpoista oli 45 %. Vuonna 2019 ja siitä eteenpäin asuntolainan koroista vähennyskelpoista on 25 %.

Järjestely, jossa rahoitusvastikkeet kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi, on yhä kysytympi uusissa asunnoissa. Sijoittajalta veroedun saaminen edellyttää tällaista järjestelyä.

Verohyödyllä on kääntöpuoli, nimittäin sijoitusasunnon myyminen. Silloin ei voida vähentää verotuksessa myyntivoitosta sellaisia yhtiölainan lyhennyksiä, jotka on jo kirjattu vähennetyiksi verotuksessa.

Perustuuko KHO:n päätös ajatukselle, että sijoitusasunnon myyntivoittoa verotetaan sijoittajan saaman omistamansa sijoitusasunnon huomattavan verohyödyn vastineeksi ?

Tämä ei koske omistajaa joka on asunut itse omistamassaan asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Siinä tapauksessa myyntivoitto on verotonta.

Käyttäjän Kirsiomp kuva

Nappiin meni, Minna Isoaho!

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuok...

PS. Jos otsikko olisi kuvaavampi itse asialle, niin kirjoituksesi tavoittaisi myös ne kansanedustajat, joiden tulisi nyt asiassa toimia. Kaikki kansanedustajat kun eivät ehkä ole lainkaan syventyneet ko. aihealueeseen ;-)

Käyttäjän lkkiiski kuva
Lauri Kiiski

Rakennusteollisuuden mukaan uuden asunnon hinnassa verojen osuus on n. 50%.

Ihmekkö tuo sitten on, jos asuminen on kallista, kun tuon lisäksi asumiskustannuksiin sisältyy myös muita veroja ja veroluonteisia maksuja ( kiinteistöverot, sähkö, jätehuolto ym. )

Käyttäjän Kirsiomp kuva

Minna, samalla aikaa samat kansanedustajat voisivat korjata sen asiantilan, että asuntosijoittajat saavat 100 %:n verovähennyksen maksamastaan sijoitusasunnon asuntolainasta kun ns. tavallinen matti meikäläinen vastaavasti saa nyt kolmasosan ja vuoden päästä vain neljäsosan tuosta määrästä.

Uusien pienasuntojen markkinat ovat valuneet täysin asuntosijoittajille. Tavallinen pikkuasuntoa tarvitseva työn perässä muuttanut sinkku ei kerkeä asunto-apajille, kun sijoittajat ovat jo kahmineet kaikki pienasunnot ennen kuin myynti-ilmoitus tulee edes lehtiin...

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio

Kannattaa siirtyä vuokramarkkinoille !

Vuokra-asumisen parhaita puolia on huolettomuus. Vuokralaisen ei tarvitse miettiä tulevien remonttien kustannuksia tai sitoutua asumaan samassa osoitteessa vuosikausia. Lisäksi odotettavissa on, että perinteinen omistusasujan verovähennys lainojen koroista postuu lähitulevaisuudessa pysyvästi.

Omistusasunnon ostaja maksaa lisäksi ostamastaan osakkeesta varainsiirtoveron 2% asunnon velattomasta hinnasta. Tämäkin vero oli aikoinaan maksettava asunnon myyntihinnasta, mutta Kataisen hallitus SDP valtiovarainministeri Urpilaisen johdolla päätti rangaista oman asunnon ostajia rankalla kädellä muuttamalla veron laskettavaksi asunnon velattomasta hinnasta.

Moni vuokrasopimus on ensimmäisen vuoden ajan määräaikainen, minkä jälkeen sopimuksen voi irtisanoa kuukauden varoitusajalla. Tämä tekee esimerkiksi työn tai opiskelujen perässä muuttamisen helpoksi.

Yhteiskunnallisestikin on merkittävää, että ihmiset pystyvät muuttamaan helposti työn perässä. Tätä puoltaa nykyiset pätkäduunit ja lyhytaikaiset työsuhteet, työttömyys omalla paikkakunnalla. Duunien perässä on vuokralaisen helppo lähteä.

Vuokralaisella on siis omistusasujaa enemmän valinnanvaraa asuinpaikkansa suhteen. Etenkin pääkaupunkiseudulla voi olla lähes mahdotonta ostaa mieleistään asuntoa kalliilta alueilta, mikäli taskussa ei ole perintöä tai mojovaa säästötiliä. Sen sijaan vuokra-asuntoon samalta alueelta voi olla varaa.

Edellämainittu koskee tietysti lähinnä elämässään paikkaansa hakevia nuoria. Meitä vanhempia asuntonsa maksaneita velattomia eläkeläisiä se ei koske. Meidän ongelmamme on, että emme osaa tehdä ratkaisua siitä miten ratkaisemme asumisemme ylisuurissa velattomissa asunnoissa.

Se mihin vakavasti pitäisi puuttua on suurten vuokrabisnestä harjoittavien "yleishyödyllisten yhdistysten" vuokraustoiminnasta saamiin verottomiin voittoihin ! Verottomat voitot nousevat vuokrasuntopulan ja siitä johtuvien jatkuvasti nousevien korkeiden vuokrien johdosta satoihin miljooniin euroihin vuodessa.

Yksityiset luonnolliset henkilöt hankkivat 1-2 pientä sijoitusasuntoa. Sitävastoin suuret toimijat rakennuttavat kokonaisia kerrostaloja valtion myöntämällä korkotuella voittojensa maksimoimiseksi.

Yksityiset pääomasijoittajat maksavat asunnon vuokraamisesta saamastaan pääomatulosta veroa ja mahdollisesta myyntivoitosta blogoistin esittämn laskelman perusteella kohtuutonta veroa.

Edellämainittu pätee luonnollisesti kasvukeskuksiin ja muuttovaltaisilla syrjäseuduilla ongelma on, että asunnot ovat käytännössä arvottomia.

Käyttäjän MikkoMerihaara kuva
Mikko Merihaara

Näinhän se kannattaakin mennä. Jos asut itse 2 vuotta (tai perheesi ala-ikäiset lapset) niin ei veroja. Jos taas ostat sijoitusasunnoksi niin saat vähentää vastikkeet verotuksessa tai sitten ostat asunnon kokonaan velattomana. Eihän sitä nyt kumpaakin veroporkkanaa voi saada. Jumpi kumpi. Sehän on sijoittajalle oma valinta ottaako taloyhtiön vai pankin lainan, eli haluaako vuosittain isomman vai pienemmän pääomatulon sijoitusasunnostaan vaikko ottaako tulon kertaluontoisena asunnosta luopumisen yhteydessä. Jos arvo on noussut paljon ostohintaan nähden niin 10 vuoden jälkeen voit joka tapauksessa käyttää 40% HMO:ta.

Käyttäjän MinnaIsoaho kuva
Minna Isoaho

Vastaus Mikko Merihaaran kommenttiin:

Juuri niin pitäisi olla, että ei kahta veroporkkanaa voi saada. Tässä ei kuitenkaan ole siitä kysymys. Ihan tavalliselle asunnonostajalle voi tulla eteen tilanne, että joutuu maksamaan myyntivoitosta, jota ei ole koskaan saanut. Lasku voi olla todella merkittävän suuri. Pikkujutusta tai sijoittajat vs. muut toimijat -asetelmasta ei tässä ole kysymys. Tässä on kysymys vakavasta virhearviosta verotuksessa.

Olisi riittänyt ihan hyvin, että verovelvollinen tekee itse valinnan, ottaako hyödyn kuukausittain vuokratulojen vähentämisen kautta vai kerralla luovutustilanteessa. Ongelma on se, että nyt verovelvollinen ei voi tätä valintaa tehdä. Verottaja voi tietyissä tilanteissa lähettää laskun, vaikka et olisi ikinä hyötynyt euroakaan tästä puheena olevasta tuloutuksesta. Se on kohtuutonta.

Tämä KHO:n päätös tuottaa epävarmuutta arkeen ja valtavia yllätyksiä ihan tavallisten ihmisten taloudenpitoon. Se ei voi olla tarkoitus eikä niin saa olla.

Myös ihan käytännön operaatiot ovat jääneet päätöksentekijöiltä miettimättä: Tuloutuspäätökset tehdään vuosittain yhtiökokouksessa, joten isännöitsijöiden pitää varmaan alkaa tuottamaan asuntokohtaista laskelmaa verotuksen käyttöön. Tätä laskelmaa pitää voida verifioida vuosikymmenten päähän, nykyiset 6 vuoden tositteiden säilytysajat eivät tule riittämään. Mitenköhän se verohallinto on tämän ajatellut ratkaista?

Käyttäjän HarriHoivala kuva
Harri Hoivala

Jos yhtiölainaa ei lueta osaksi asunto-osakkeen hankintamenoa, miksi siitäkin maksetaan varainsiirtovero.. jos verottajan tulkinnan mukaan varallisuutta ei tältä osin siirry?

Onko varainsiirtoveron laskentaperuste ristiriitainen tämän uuden yhtiölainaa koskevan tulkinnan kanssa?

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset