*

Minna Isoaho Rohkea Johtaja

Tonttien hinnat ovat karanneet pilviin Helsingissä

 

Kestävyysvaje ja siihen liittyvien liitännäisvaikutusten korjaaminen on Suomen ajankohtaisin pähkinä purtavaksi työllisyyden, ostovoiman ja kilpailukyvyn kehityksen junnatessa tahmeasti paikallaan. Yhä useamman ihmisen arjen sujuminen on kestämättömällä tavalla yhteiskunnan tuen varassa. Yhteiskunnan kasvava rooli arjen pyörittäjänä lisää  julkistalouden vajetta ja kasvattaa velan määrää. Julkinen velka on nyt jo noin 66 % BKT:stä.

Rakenneuudistuksia on vaadittu, mutta valmista ei ole saatu aikaan. Kannustinloukkujen olemassaolo tiedetään, mutta niiden purkamiseen ei ole ryhdytty. Pitäisi ajatella out-of-the-box, mutta boksista ulos tuleminen on tuskallinen hyppy tuntemattomaan. Se nimittäin tarkoittaisi monien olemassaolevien kytkösten katkaisemista ja lehmänkauppojen purkua. Toistaiseksi rohkeus tarvittaviin poliittisiin linjauksiin on puuttunut.

 

Systeemiäly pelastaa

Ratkaisu löytyy systeemiälykkyydestä: riippuvuussuhteiden ymmärtämisestä ja siitä, että korjataan ongelman perimmäinen syy sen sijaan, että lääkittäisiin oireita. Otetaan esimerkiksi asuminen: Meillä on huutava pula kohtuuhintaisista asunnoista. Kansainvälisen määritelmän mukaan on kohtuullista, jos käytettävistä olevista tuloista 20-25% menee asumiseen. Meillä ei päästä lähellekään tuota lukua. Suomessa asumiseen kuluu helposti yli 40% tuloista, Helsingissä vielä enemmän.  Se, mikä ei ole kohtuullista, on kohtuutonta ja se pitää korjata.

Asumisen kalleus johtaa vaatimuksiin kovemmasta palkkatasosta. Se taas heikentää kilpailukykyä ja heikentynyt kilpailukyky on esteenä työllisyyden parantumiselle. Suurin ongelma kaikista on kuitenkin elämänhallinnan menettäminen. Kun tavallinen palkkatyö ei riitä asumisen kustannusten ja muiden normaalien elinkustannusten kattamiseen, on kierre valmis. Verovaroja käytetään tulonsiirtoihin yhä enemmän ja asumiskulut jatkavat holtitonta nousuaan.

Kiinnostavaa on, että rakentajien liikevoittotasot ovat erinomaiset, noin 8-10 %:n luokkaa. Tätä blogia varten tutkitun esimerkkiyrityksen sijoitetun pääoman tuotto oli 13 % ja tälle vuodelle luvattiin vielä parempaa. Mutta vielä kiinnostavampaa on, että isojen tonttikauppoja tehneiden yritysten liikevoittoprosentit voivat olla vuositasolla jopa 95 %. Se ei ole ihme, koska kysehän on vain välitysbisneksestä.

 

Tonttien hinnan vaikutus asumiskustannuksiin

Kävin läpi 24 vapailla markkinoilla olevan omakotitalotontin pyyntihinnat Helsingissä. Keskimäärin hinnaksi tuli 284 €/neliö (kaikkein kalleimmat alueet eivät ole mukana). Laskennallisesti 87 neliön suuruisen asunnon tonttihinnaksi tuli noin 86.000 euroa, jolloin kuukausivastikkeeksi tulee 25 vuoden käyttöaikana 3,30 euroa/kk/neliö.

Vuokratonteilla olevien kerrostaloasukkaiden suhteellinen tontin hinta on rajusti omakotiasujia korkeampi. Tonttivastikkeet ovat tyypillisesti 2,30 – 3,90 euroa/kk/neliö kaikkien kalleimpien vastikkeiden ollessa jopa 6,40 euroa/kk/neliö.

Pidetään edelleen esimerkkinä 87 neliön suuruista kerrostaloasuntoa, jossa tonttivastike on 2,9 €/kk/neliö. Jos kerrostalossa on 8 kerrosta, niin tontin hinnaksi tälle 87 neliön suuruiselle alueelle tulee 25 vuoden aikana yhteensä 605.000 euroa. Kerrostalolle varatusta tontista saadaan siis tässä esimerkissä kuusi-seitsemänkertaisesti kalliimpi hinta omakotitalotonttiin verrattuna. Kukin kerrostaloasukas maksaa helposti "tontistaan" summan, joka vastaa helsinkiläisen omakotitalotontin hintaa. Tästä voidaan päätellä, että tiiviimpi rakentaminen ei koidu asukkaiden hyödyksi.

Tällä vertailulla en tarkoita sitä, että omakotitonttien hintoja tai kaupungin niiltä perimiä vuokria pitää moninkertaistaa. Tarkoitukseni on osoittaa, että kohtuuhintaisia asuntoja metsästettäessä on Helsingin päättäjien mietittävä, mikä on oikea tonttistrategia ja mikä on oikea tapa tuottaa riittävästi kohtuuhintaisia asuntoja markkinoille. Markkinavoimat eivät siitä kanna huolta.

 

Tonttien vuokraus on bisnestä

Tonttien vuokrauksesta on tullut hyvä bisnes. Vaikka kaupunki tai joku muu maanomistaja myisi tontin rakentajalle, niin loppukäyttäjä eli asukas voi huomata asuvansa vuokratontille rakennetussa kiinteistössä. Kun asukas maksaa voittomarginaalin sekä tontista että varsinaisesta asumisesta, sekä edelleen kaikista ulkoistetuista kiinteistöpalveluista, niin asumisen hintaan kumuloituu merkittävässä määrin eri toimijoiden voittoja.

Jos asukkaat maksavat asumisensa omin varoin, niin silloin markkinavoimat päättäkööt asuntojen, tonttien ja oheispalveluiden hinnat. Mutta tilanteessa, jossa yhteiskunta maksaa 1,7 miljardia euroa vuodessa asumistukea ja lisäksi toimeentulotukea, niin asumisen hintaan vaikuttavia eriä on arvioitava uudelleen.

Vuonna 2015 yhteensä 124.000 helsinkiläistä oli asumistuen piirissä. Eli joka 5. tarvitsi yhteiskunnan apua asumiskustannustensa maksamiseen. Asumistukia maksettiin helsinkiläisille 290 miljoonaa euroa. hälyyttävää on, että samaan aikaan Helsingin kaupungin saamat vuokratuotot olivat 346 miljoonaa euroa. Kansantaloudellisesti ei ole järkeä kerätä vuokratuottoja ja sitten maksaa lähes saman verran asumistukina takaisin.

Helsinki on Suomen talouden veturi ja siksi ei ole yhdentekevää, kuinka paljon varoja jää asumismenojen jälkeen käytettäväksi. Viennin vetoapua odotellessa meidän on tehtävä kaikkemme kotimaisen kysynnän parantamiseksi. On ponnisteltava aidosti kohtuuhintaisten asuntojen löytämiseksi.

Helsingissä vuokrakaksiosta on maksettava vuokraa noin 1200 €/kk. 3000 € bruttotuloilla 1200 euron vuokraan kuluu noin 53 % käteen jäävästä tulosta. 4000 € bruttotuloilla 1200 euron vuokraan kuluu noin 43 % käteen jäävästä tulosta.

  • Jos vuokra olisi kohtuullinen, eli enintään 25 % käytettävissä olevista tuloista, niin tämän esimerkin asukkaalla olisi kuukausittain käytettävissä muuhun kulutukseen 500 – 650 euroa enemmän ja asumistuen tarve poistuisi.
  • Jos näitä tällaisia kotitalouksia olisi Helsingissä vaikkapa 10.000, niin vuokratason alentumisella saataisiin lisää ostovoimaa 5 – 6,5 miljoonaa euroa kuukaudessa eli 60-78 miljoonaa euroa vuodessa.
  • Edelleen em. summista palautuisi alv:n myötä valtiolle 1-1,3 miljoonaa euroa kuukaudessa. Myös tuloverokertymä kasvaisi, kun kysyntä lisääntyy ostovoiman parantumisen myötä.

Päättäjien kannattaa ehdottomasti ajatella out-of-the-box. Mikä on oikea vuokrataso kaupungin omista tonteista? Mikä on oikea tonttien myyntihinta? Miten varmistetaan, että mahdollinen tontin arvostuksen alentaminen siirtyy asukkaiden hyödyksi?

***

#tolkunpolitiikkaa helsinkiläisten puolesta

www.isoaho.net

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

0Suosittele

Kukaan ei vielä ole suositellut tätä kirjoitusta.

NäytäPiilota kommentit (3 kommenttia)

Juuso Hämäläinen

Rakennusmaan tulisi ainakin taajamissa olla yhteiskunnan omistuksessa. On typerää ajatella markkinoiden hoitavan meille kohtuuhintaisen asumisen kapitalismin keinoilla. Niin ei ole käynyt yhtään missään maailmalla kaupunkialueilla ilman, että markkinoiden määräysvaltaa rajoitetaan eli asumisesta ei anneta tehdä keinottelun kohdetta.

Suomessa on rakentamatonta maata niin paljon, että jokaiselle kansalaiselle kuuluu pala rakennusmaata ilmaiseksi. Se on kansalaisoikeus. Omistajakupongilla voisi lunastaa kotinsa rakennusmaan riippumatta asumismuodosta.

On järjetöntä ihmisen maksaa toinen toiselleen jostain mitä kukaan ei ole tuottanut. Rakennusmaa on tällainen asia. On parempi Suomen vähävaraisen kansan käyttää rahansa korkealaatuiseen rakentamiseen. Sellaisiin koteihin, jotka kestävät sukupolvien ajan. Ei näihin nykyisiin surkeisiin rakennelmiin, jotka vaativat täysremontin 20-30 vuoden sisään.

Yhteiskunnan omistamaan maahan saisi eliniäkseen käyttöoikeuden ja, jos rakennus edelleen kelpaisi jollekulle niin käyttöoikeus jatkuisi veloituksetta. Uusi asukas maksaisi vain asuinrakennuksesta.

Kokoomuslaisen voi olla vaikeaa nähdä todellisia vaihtoehtoja näihin kysymyksiin. Hänellä kaikki mielessä pyörii ikivanhoissa porvariperinteissä. Omaisuuden haalimisessa ja kaiken konvertoinnissa aina rahaksi. Itse olemme typeryyttämme tämän asuntohelvettimme luoneet. Mitään pakkoa siihen ei ollut koskaan.

Käyttäjän jormanordlin kuva
Jorma Nordlin

Työpaikat syntyvät pääkaupunkiseudulle. Ihmiset muuttavat, jotta saisivat töitä. Joutvat maksamaan 30 vuotta asuntovelkaa huonolaatuisista asunnoista. Kun velka on maksettu, maksetaan korkeita yhtiövastikkeita remonttien vuoksi. Nykyisenlainen asuntoteknologia on huono.

Käytännössä "torppariyhteiskunta" on tullut takaisin. Mitä jää käteen siitä vuosien asuntovelkojen maksusta? Vuosien kituuttaminen ja remontit.

Risto Salonen

Ihan hyvin voi asua pk-seudulla muuallakin kuin Helsingissä. Joukkoliikennekin toimii.
Muutin Helsingistä pois 40 vuotta sitten ja hyvin olen tullut toimeen ilman Helsinkiäkin.
Asuminen ollut paljon halvempaa ja väljempää. Työmatkat kylläkin Helsingin kautta ja vienyt vähän enemmän aikaa, mutta junassa on voinut esim. lukea, tehdä työtä jne., joten ei ole se aika mennyt hukkaan.

Käyttäjän JuhaniHirvonen kuva
Juhani Hirvonen

Lyhyt Kysymys. Miksi kaikki keskitetään Suurella rahalla; hyvin hyvin pienelle alalla. Toimitaan tehokkaasti. Kaikki käytettävissä oleva raha "imeytyy" suurten sijoitusyhtiöiden(eläkesijoittaminen, Ay-liike, pankit, suursijoittajat yms,), tehokkaasti ja vaivatta ns, järkeviin käsiin?

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset